Valore locativo 2026: abolizione & calcolo Zurigo

Il valore locativo è la voce fiscale che fa più discutere i proprietari di casa in Svizzera. E la novità del 2025 cambia le carte in tavola: il popolo ha votato per abolirlo. Non subito, però. La data è ora confermata: il Consiglio federale ha deciso il 1° aprile 2026 che la riforma entrerà in vigore il 1° gennaio 2029. Fino a quel momento le regole esistenti restano valide, e nel cantone Zurigo a partire dal 2026 si applicano direttive di valutazione aggiornate.

In questa guida trovate tutto ciò che serve sapere ora: la situazione dopo il voto del 28 settembre 2025 e la decisione del Consiglio federale dell'aprile 2026, come si calcola il valore locativo a Zurigo, quali deduzioni potete sfruttare, e cosa cambierà concretamente nel 2029.

Cos'è il valore locativo

Il valore locativo (Eigenmietwert in tedesco) è un reddito fittizio che chi possiede un immobile in Svizzera deve aggiungere alla dichiarazione dei redditi. In pratica, l'autorità fiscale assume che, vivendo in casa propria, voi state risparmiando l'affitto che altrimenti dovreste pagare a un proprietario terzo. Questo "risparmio" viene tassato come se fosse reddito.

L'idea risale al 1934, quando la Confederazione introdusse il contributo federale di crisi durante la Grande Depressione. Da misura di emergenza è diventata regola permanente con l'ancoraggio costituzionale del 1958. Da allora ogni tentativo di abolizione è stato bocciato in Parlamento o in votazione popolare. Fino al 2025.

Perché esiste

La logica del sistema sta nella parità di trattamento fra inquilini e proprietari. Un inquilino paga l'affitto con denaro già tassato e non può dedurlo dal reddito. Un proprietario senza valore locativo, invece, godrebbe gratis dell'uso della propria casa e potrebbe comunque dedurre interessi ipotecari e costi di manutenzione: un doppio vantaggio fiscale.

Il valore locativo bilancia questo squilibrio. In cambio del reddito fittizio, lo Stato concede deduzioni per:

• gli interessi ipotecari pagati alle banche;
• i costi di manutenzione effettivi (riparazioni, ristrutturazioni, assicurazioni);
• le spese per risanamenti energetici.

Il sistema ha senso sulla carta. Nella pratica però penalizza chi ha estinto l'ipoteca e chi possiede una casa molto rivalutata, dove il valore locativo cresce ma le deduzioni si riducono. È proprio per questo che il dibattito sull'abolizione è andato avanti per decenni.

Cosa è successo il 28 settembre 2025

Il 28 settembre 2025 il popolo svizzero si è espresso sul cambio di sistema nell'imposizione della proprietà abitativa. Il risultato: 57.7% di voti favorevoli. Sì all'abolizione del valore locativo, sì alla revisione totale del sistema.

Pochi mesi prima, il 20 dicembre 2024, il Parlamento aveva approvato il decreto federale dopo anni di lavoro. La votazione popolare era l'ultimo ostacolo. Caduto quello, il Consiglio federale ha completato l'iter: nella seduta del 1° aprile 2026 ha deciso di porre in vigore la riforma il 1° gennaio 2029. La Conferenza dei direttori cantonali delle finanze si era espressa a maggioranza per un'entrata in vigore non prima del 2029, e il Consiglio federale ha seguito questa indicazione.

Tappa	Data	Stato
Approvazione del Parlamento	20 dicembre 2024	Completata
Votazione popolare	28 settembre 2025	57.7% sì
Decisione del Consiglio federale sull'entrata in vigore	1° aprile 2026	Completata (in vigore dal 1.1.2029)
Procedura di consultazione e ordinanze d'attuazione	2026-2028	In corso
Entrata in vigore	1° gennaio 2029	Confermata

Fonte: Dipartimento federale delle finanze (DFF) e comunicato del Consiglio federale.

Cosa cambierà concretamente

Il modello approvato è asimmetrico, e questo è il punto che molti articoli ignorano. Non è solo il valore locativo che sparisce: cadono anche le principali deduzioni che oggi lo bilanciano.

Aspetto	Oggi (fino al 31.12.2028)	Dal 1° gennaio 2029 (previsto)
Valore locativo da tassare	Sì	No
Deduzione interessi ipotecari (residenza primaria)	Illimitata	Fortemente limitata
Deduzione costi di manutenzione	Sì (effettivi o forfait)	Solo per risanamenti energetici
Residenze secondarie	Valore locativo applicato	Restano soggette al valore locativo cantonale

In altre parole: chi ha un'ipoteca alta e paga molti interessi rischia di pagarci di più, perché perde la deduzione che oggi compensa il valore locativo. Chi ha invece una casa libera da debiti, o quasi, ne uscirà nettamente meglio. La riforma è pensata in questa direzione, e il dibattito politico riflette questa tensione.

Per compensare il calo di entrate, la riforma prevede inoltre che i Cantoni possano introdurre un'imposta reale (Objektsteuer) sulle abitazioni secondarie. Questo è un punto importante per chi possiede una casa di vacanza: l'abolizione del valore locativo non significa automaticamente che le residenze secondarie sfuggano a ogni imposizione.

Le direttive 2026 nel cantone Zurigo

Mentre la Confederazione si muove sui tempi lunghi, il cantone Zurigo ha aggiornato le proprie direttive per la valutazione degli immobili a partire dal 2026. Sono regole strettamente cantonali, valide per le tasse cantonali e comunali, ma con conseguenze immediate sul portafoglio dei proprietari zurighesi.

L'aggiornamento riguarda principalmente:

• la rivalutazione fiscale degli immobili al momento dell'acquisto o della ristrutturazione;
• l'integrazione dello standard energetico nella valutazione;
• una valutazione più puntuale dello stato effettivo degli edifici, in particolare quelli più vecchi.

Il punto chiave per i proprietari zurighesi: nel novembre 2025 il Consiglio di Stato ha confermato di rinunciare a un aumento generalizzato dei valori locativi esistenti. Visto che il valore locativo sarà comunque abolito, il cantone ha adottato una regola transitoria — i valori locativi attuali restano congelati fino all'abolizione e non vengono aumentati, anche in presenza di una nuova valutazione. Gli immobili costruiti fino al 2025 incluso continuano quindi a essere tassati sui valori locativi attuali.

La direttiva 2026 (Weisung 2026) sulla valutazione si applica in pratica soprattutto alle nuove costruzioni dal 2026 in poi, che non dispongono di un valore precedente. Per questi immobili è prevista una deduzione forfettaria del 10% per attenuare i valori locativi più elevati. Per i dettagli puntuali fanno fede i comunicati ufficiali del cantone Zurigo.

Calcolo del valore locativo

A Zurigo il calcolo segue una formula semplice da capire ma con qualche variabile:

Valore locativo annuo = Valore fiscale × Aliquota cantonale

L'aliquota varia a seconda della tipologia abitativa. Le case unifamiliari si attestano sul 3.5% del valore fiscale, gli appartamenti in proprietà per piani sul 4.25%. Sono percentuali medie: in alcune fasce di valore o per immobili particolari il numero può cambiare.

Esempi concreti

Tipo di immobile	Valore fiscale (esempio)	Valore locativo annuo	Al mese
Casa unifamiliare in città	CHF 1'500'000	CHF 52'500	CHF 4'375
Casa unifamiliare in campagna	CHF 900'000	CHF 31'500	CHF 2'625
Appartamento in città	CHF 1'000'000	CHF 42'500	CHF 3'542
Appartamento in campagna	CHF 600'000	CHF 25'500	CHF 2'125

Sono cifre indicative. Il valore fiscale del vostro immobile è scritto sulla decisione di tassazione e può variare in funzione di posizione, anno di costruzione, dotazioni e standard energetico.

A livello federale il Tribunale federale ha fissato un paletto importante: il valore locativo non può scendere sotto il 60% dell'affitto di mercato comparabile. Sopra tutta una serie di pratiche elusive sono state stoppate negli anni dalla giurisprudenza.

I tre metodi cantonali

Per chi possiede immobili in più cantoni, vale la pena sapere che il calcolo non è uniforme. La Svizzera applica tre approcci diversi:

Metodo	Cantoni	Logica
Affitto di riferimento	AI, AR, GL, GR, LU, SG, SH, SZ, TI, UR, VS	Confronto con affitti di mercato
Modello edonico	AG, BE, FR, JU, NW, OW, TG	Stima statistica multi-fattore
Metodo proprietario cantonale	BL, BS, GE, NE, SO, VD, ZG, ZH	Regole proprie cantonali

Zurigo rientra nel terzo gruppo: la formula valore fiscale × aliquota è la sua specificità.

Deduzioni per i proprietari

Le deduzioni sono il vero terreno di gioco. È qui che chi pianifica bene risparmia migliaia di franchi.

Cosa potete dedurre oggi

Voce	Cosa include	Limite
Interessi ipotecari	Interessi pagati sull'ipoteca	Illimitato
Costi di manutenzione effettivi	Riparazioni, sostituzioni, assicurazioni edificio	Spesa effettiva
Costi di manutenzione forfettari	Alternativa al metodo effettivo	10% del valore locativo (immobili nuovi/<10 anni) o 20% (oltre 10 anni)
Risanamenti energetici	Isolamento, riscaldamento, fotovoltaico	Riporto fino a 2 anni successivi se eccede
Spese amministrative	Per immobili in PPP, costi gestione	Effettivo

Ogni anno potete scegliere fra metodo effettivo e forfait. Non esiste un blocco: se quest'anno avete fatto pochi lavori usate il forfait, l'anno della grande ristrutturazione passate al metodo effettivo. Conservate fatture e ricevute almeno per dieci anni.

Forfait o effettivo: come decidere

Metodo	Vantaggio	Svantaggio	Quando conviene
Forfait	Zero burocrazia, niente ricevute	Spesso inferiore al reale	Anni con poche spese
Effettivo	Massimizza la deduzione	Serve documentazione completa	Anni di ristrutturazione o riparazioni importanti

La regola pratica: se la somma dei costi documentati supera il forfait, scegliete effettivo. Altrimenti il forfait fa risparmiare tempo senza perdere soldi.

Strategie di ottimizzazione fiscale

Qui distinguiamo due piani temporali. Le mosse che hanno senso ora, fino al 2028, e quelle che servono a prepararsi al regime post-2029.

1. Concentrare la manutenzione negli anni di reddito alto

Se sapete di dover sostituire la caldaia, rifare il bagno o cambiare le finestre, pensate al timing. Eseguire i lavori in un anno con reddito imponibile elevato massimizza il beneficio fiscale, perché la deduzione vi fa scendere di scaglione.

2. Strutturare l'ipoteca

Un'ipoteca elevata oggi vi dà una grande deduzione di interessi. Dopo il 2029 quella deduzione si riduce drasticamente. Se la vostra ipoteca scade nei prossimi anni, ha senso confrontare attentamente le condizioni e considerare la struttura più adatta al nuovo regime fiscale.

3. Ammortamento indiretto via pilastro 3a

Invece di rimborsare direttamente l'ipoteca, versate l'importo nel pilastro 3a. Doppio vantaggio: il versamento è deducibile, e in seguito potrete usare il capitale 3a per estinguere l'ipoteca al pensionamento. Ne abbiamo parlato in dettaglio nell'articolo dedicato al riscatto pilastro 3a 2026.

4. Scaglionare i grandi risanamenti energetici

I lavori di efficientamento energetico (isolamento, pompa di calore, fotovoltaico) sono deducibili integralmente, e il riporto a due anni successivi vi consente di smaltire grandi spese in più periodi fiscali. Se state pianificando una ristrutturazione totale, suddividerla in due-tre cantieri spesso conviene di più che farla tutta in un colpo solo.

5. Pensare al post-2029

Dal 2029, salvo modifiche dell'ultima ora, gli interessi ipotecari spariranno come deduzione per la residenza primaria. I costi di manutenzione ordinaria pure. Resteranno deducibili solo i risanamenti energetici. Chi ha grandi lavori in programma, valutate se anticiparli al periodo 2026-2028 per sfruttare le deduzioni attuali.

Periodo transitorio 2026-2028

Tra adesso e il 1° gennaio 2029 nulla cambia per il calcolo annuale: il valore locativo si paga, le deduzioni si applicano. Ma la programmazione fiscale dovrebbe già tenere conto del cambio di regime. Tre punti pratici:

1. Documentate ogni spesa anche se la state pagando con anticipo. Vi serviranno per le dichiarazioni 2026, 2027 e 2028.
2. Verificate il valore fiscale del vostro immobile sulla decisione di tassazione. Se ritenete sia stato sopravvalutato, opporsi è ancora utile finché il sistema attuale è in vigore.
3. Pianificate l'ipoteca con uno sguardo al 2029. La struttura ottimale per il regime attuale potrebbe non esserlo per quello futuro.

FAQ

Quando sarà abolito il valore locativo?

Il popolo svizzero ha approvato l'abolizione il 28 settembre 2025 con il 57.7% di voti favorevoli. Il Consiglio federale ha poi deciso, nella seduta del 1° aprile 2026, di porre in vigore la riforma il 1° gennaio 2029. Fino al 31 dicembre 2028 si applicano le regole attuali.

Devo ancora dichiarare il valore locativo nella dichiarazione 2026?

Sì. Fino al 31 dicembre 2028 si applicano le regole vigenti. Anche per la dichiarazione fiscale 2026, 2027 e 2028 il valore locativo va dichiarato e le deduzioni attuali rimangono valide.

Come scopro il valore locativo del mio immobile?

È indicato sulla decisione di tassazione cantonale. Se non riuscite a trovarlo, contattate l'ufficio delle imposte del vostro cantone. A Zurigo è il Steueramt.

Posso contestare il valore locativo se lo ritengo troppo alto?

Sì. Si presenta opposizione entro 30 giorni dal ricevimento della decisione di tassazione. Le motivazioni più frequenti sono affitti di mercato comparabili più bassi, stato di conservazione peggiore di quanto valutato, dotazioni inferiori a quelle stimate.

Cambia qualcosa per le residenze secondarie?

Sì. Le residenze secondarie restano soggette al valore locativo cantonale anche dopo il 2029, perché la riforma riguarda principalmente la residenza primaria. Le case di vacanza continueranno a generare reddito fittizio da tassare.

E se la casa è temporaneamente sfitta?

In caso di sfitto effettivo e duraturo (non semplice non-utilizzo personale) si può chiedere una riduzione del valore locativo. La prassi varia da cantone a cantone, e per le residenze secondarie usate poche settimane all'anno il valore locativo pieno resta dovuto.

Devo pagare contributi sociali (AVS) sul valore locativo?

No. Il valore locativo conta solo come reddito imponibile per le imposte sul reddito. Non è soggetto a contributi AVS, AI o altri contributi sociali.

Cosa succede se vendo la casa nel 2027?

Si applica il regime fiscale dell'anno in cui la vendita avviene. Per il 2027 vale il sistema attuale, quindi valore locativo proporzionale fino alla data di vendita e relative deduzioni.

Checklist annuale per proprietari

Da ricontrollare prima di ogni dichiarazione:

• Verificare la correttezza del valore locativo sulla decisione di tassazione
• Calcolare se conviene il forfait o il metodo effettivo per i costi di manutenzione
• Raccogliere tutte le ricevute di manutenzione e risanamento energetico dell'anno
• Documentare separatamente i risanamenti energetici (riporto possibile)
• Inserire correttamente gli interessi ipotecari (lettera della banca a fine anno)
• In caso di ristrutturazione importante: distinguere fra mantenimento (deducibile) e plusvalore (non deducibile)
• Conservare tutta la documentazione almeno 10 anni

Cosa fare ora: tre azioni concrete

Se siete proprietari nel cantone Zurigo, ecco le tre cose che vi consigliamo di fare nelle prossime settimane:

1. Recuperate l'ultima decisione di tassazione e verificate che il valore fiscale del vostro immobile sia ancora in linea con il mercato attuale.
2. Confrontate la vostra ipoteca con le condizioni attualmente disponibili. Se siete a oltre due anni dalla scadenza, chiedete comunque un'analisi.
3. Pianificate i risanamenti energetici previsti per i prossimi anni: dal 2029 saranno l'unica deduzione che resta, e oggi conviene scaglionarli per sfruttare anche le deduzioni che fra tre anni spariranno.

Conclusione

Il sistema del valore locativo svizzero sta vivendo la sua trasformazione più importante in oltre sessant'anni. La decisione popolare del 28 settembre 2025 ha messo la parola fine a un dibattito che durava dal 1999, e il Consiglio federale ha fissato la data effettiva al 1° gennaio 2029. Tra il 2026 e il 2028 i proprietari giocano una partita doppia: massimizzare le deduzioni attuali e preparare il portafoglio al regime fiscale del 2029, dove a sparire non saranno solo le tasse ma anche i benefici.

Per il cantone Zurigo le direttive 2026 introducono valutazioni più puntuali, soprattutto sullo standard energetico e sullo stato effettivo dell'edificio. Niente aumenti generalizzati, ma una mano più ferma nelle stime caso per caso.

Per chi pianifica bene, c'è ancora margine. Per chi rimanda, il rischio è di trovarsi nel 2029 con un'ipoteca strutturata per un sistema che non esiste più.

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