Eigenmietwert 2026: Abschaffung 2029, Zürich, Abzüge

Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft, und was bedeutet das für Eigentümer im Kanton Zürich? Die kurze Antwort: Das Volk hat die Abschaffung am 28. September 2025 angenommen, und der Bundesrat hat sie am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Bis dahin gelten die heutigen Regeln weiter, und in Zürich kommen ab 2026 neue Bewertungsweisungen zur Anwendung.

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die Lage nach Volksabstimmung und Bundesratsentscheid, wie der Eigenmietwert in Zürich berechnet wird, welche Abzüge Sie bis 2028 noch nutzen können und was sich ab 2029 konkret ändert.

Was ist der Eigenmietwert

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Wohneigentümer in der Schweiz in der Steuererklärung versteuern müssen. Die Steuerbehörde unterstellt, dass Sie durch das Wohnen in den eigenen vier Wänden jene Miete sparen, die Sie sonst einem Drittvermieter zahlen müssten. Diese ersparte Miete wird wie ein Einkommen besteuert.

Der Ursprung geht auf 1934 zurück, als der Bund während der Weltwirtschaftskrise den eidgenössischen Krisenbeitrag einführte. Aus der Notmassnahme wurde mit der Verfassungsverankerung von 1958 eine Dauerregel. Seither sind sämtliche Anläufe zur Abschaffung im Parlament oder an der Urne gescheitert. Bis 2025.

Warum es ihn gibt

Hinter dem System steht der Gedanke der Gleichbehandlung von Mietern und Wohneigentümern. Ein Mieter zahlt seine Miete aus bereits versteuertem Geld und kann sie nicht vom Einkommen abziehen. Ein Eigentümer ohne Eigenmietwert würde dagegen seine Wohnung gratis nutzen und gleichzeitig Hypothekarzinsen sowie Unterhaltskosten abziehen: ein doppelter Steuervorteil.

Der Eigenmietwert gleicht dieses Ungleichgewicht aus. Im Gegenzug für das fiktive Einkommen gewährt der Staat Abzüge für:

• Hypothekarzinsen, die an die Banken bezahlt werden;
• effektive Unterhaltskosten (Reparaturen, Sanierungen, Gebäudeversicherung);
• Aufwendungen für energetische Sanierungen.

Auf dem Papier ist das System schlüssig. In der Praxis benachteiligt es jedoch jene, die ihre Hypothek getilgt haben, sowie Eigentümer einer stark im Wert gestiegenen Liegenschaft, weil dort der Eigenmietwert steigt, während die Abzüge schrumpfen. Genau deshalb hat sich die Debatte über die Abschaffung jahrzehntelang hingezogen.

Was die Abstimmung und der Bundesratsentscheid gebracht haben

Am 28. September 2025 hat sich das Schweizer Volk zum Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung geäussert. Das Resultat: 57,7% Ja-Stimmen für die Abschaffung des Eigenmietwerts und die Neuordnung des Systems.

Wenige Monate zuvor, am 20. Dezember 2024, hatte das Parlament den Bundesbeschluss verabschiedet. Die Volksabstimmung war die letzte Hürde. Danach lag der Termin des Inkrafttretens beim Bundesrat. Am 1. April 2026 hat der Bundesrat entschieden: Die Abschaffung tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Damit ist das Datum nicht mehr Spekulation, sondern festgelegt.

Etappe	Datum	Stand
Verabschiedung im Parlament	20. Dezember 2024	Abgeschlossen
Volksabstimmung	28. September 2025	57,7% Ja
Bundesratsentscheid zum Inkrafttreten	1. April 2026	Beschlossen: 1.1.2029
Kantonale Gesetzesanpassungen	2026 bis 2028	Laufend
Inkrafttreten	1. Januar 2029	Festgelegt

Quelle: Eidgenössisches Finanzdepartement (EFD).

Was sich ab 2029 konkret ändert

Das angenommene Modell ist asymmetrisch, und das übersehen viele Beiträge. Es verschwindet nicht nur der Eigenmietwert: Auch die wichtigsten Abzüge, die ihn heute austarieren, fallen weg.

Aspekt	Heute (bis 31.12.2028)	Ab 1. Januar 2029
Steuerbarer Eigenmietwert (Erst- und Zweitwohnsitz)	Ja	Nein, entfällt für beide
Abzug Hypothekarzinsen (selbstbewohnt)	Unbeschränkt	Stark eingeschränkt; befristeter Ersterwerberabzug
Abzug Unterhaltskosten	Ja (effektiv oder pauschal)	Entfällt für selbstbewohntes Eigentum
Zweitliegenschaften	Eigenmietwert wird besteuert	Kantone können eine Objektsteuer einführen

Wer eine hohe Hypothek hat und viele Zinsen bezahlt, riskiert eine höhere Steuerbelastung, weil der Abzug entfällt, der heute den Eigenmietwert kompensiert. Für Ersterwerber ist ein zeitlich und betragsmässig begrenzter Schuldzinsenabzug vorgesehen. Wer hingegen eine schuldenfreie oder weitgehend abbezahlte Liegenschaft besitzt, wird klar profitieren. Die Reform ist genau in diese Richtung gedacht.

Wichtig zu den Zweitwohnsitzen: Anders als oft kolportiert, verschwindet der Eigenmietwert ab 2029 auch für Ferien- und Zweitliegenschaften. Als Ausgleich für die wegfallenden Einnahmen erhalten die Kantone die Möglichkeit, eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen. Ob und wie ein Kanton davon Gebrauch macht, entscheidet er selbst.

Die Bewertungsrichtlinien 2026 im Kanton Zürich

Während der Bund auf der langen Bahn unterwegs ist, hat der Kanton Zürich seine Weisung zur Bewertung von Liegenschaften per 1. Januar 2026 in Kraft gesetzt (Regierungsratsbeschluss vom 28. August 2024). Es handelt sich um rein kantonale Regeln für die Kantons- und Gemeindesteuern.

Zwei Punkte sind für Zürcher Eigentümer entscheidend:

• Keine Erhöhung der Eigenmietwerte. Weil die Abschaffung absehbar ist, verzichtet der Kanton darauf, die bestehenden Eigenmietwerte anzuheben. Bestandsliegenschaften mit Baujahr bis 2025 werden weiterhin nach den bisherigen Werten besteuert; die rechnerische Erhöhung von rund 10% wird ausgesetzt. Nur Neubauten ab 2026 fallen unter die Weisung 2026, erhalten dafür aber einen pauschalen Abzug von 10%.
• Höhere Vermögenssteuerwerte. Bei der Vermögenssteuer schlägt die Neubewertung dagegen durch: Die Steuerwerte für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum steigen im Durchschnitt um rund 48%, jene für Mehrfamilienhäuser um rund 41%. Das betrifft die Vermögenssteuer, nicht den Eigenmietwert.

Für die Detailregelungen gelten die offiziellen Mitteilungen des Kantons Zürich.

Berechnung des Eigenmietwerts

In Zürich folgt die Berechnung einer einfach verständlichen Formel mit ein paar Stellschrauben:

Eigenmietwert pro Jahr = Steuerwert × Kantonaler Satz

Der Satz hängt vom Wohnungstyp ab. Einfamilienhäuser werden mit 3,5% des Steuerwerts angesetzt, Stockwerkeigentum mit 4,25%. Es sind Durchschnittswerte: In bestimmten Wertbändern oder bei besonderen Liegenschaften kann der Prozentsatz abweichen.

Konkrete Beispiele

Liegenschaftstyp	Steuerwert (Beispiel)	Eigenmietwert pro Jahr	Pro Monat
Einfamilienhaus in der Stadt	CHF 1'500'000	CHF 52'500	CHF 4'375
Einfamilienhaus auf dem Land	CHF 900'000	CHF 31'500	CHF 2'625
Eigentumswohnung in der Stadt	CHF 1'000'000	CHF 42'500	CHF 3'542
Eigentumswohnung auf dem Land	CHF 600'000	CHF 25'500	CHF 2'125

Es handelt sich um Richtwerte. Der Steuerwert Ihrer Liegenschaft steht in der Steuerveranlagung und variiert je nach Lage, Baujahr, Ausstattung und energetischem Standard.

Auf Bundesebene hat das Bundesgericht eine wichtige Untergrenze gesetzt: Der Eigenmietwert darf 60% der vergleichbaren Marktmiete nicht unterschreiten. Über die Jahre hat die Rechtsprechung zudem eine Reihe von Umgehungsversuchen unterbunden.

Die drei kantonalen Methoden

Wer Liegenschaften in mehreren Kantonen besitzt, sollte wissen: Die Berechnung ist nicht einheitlich. Die Schweiz kennt drei Ansätze:

Methode	Kantone	Logik
Vergleichsmiete	AI, AR, GL, GR, LU, SG, SH, SZ, TI, UR, VS	Vergleich mit Marktmieten
Hedonisches Modell	AG, BE, FR, JU, NW, OW, TG	Statistische Schätzung mit mehreren Faktoren
Eigenständige kantonale Methode	BL, BS, GE, NE, SO, VD, ZG, ZH	Eigene kantonale Regeln

Zürich gehört zur dritten Gruppe: Die Formel Steuerwert × Satz ist die Zürcher Besonderheit.

Abzüge für Eigentümer

Bei den Abzügen wird das Spiel entschieden. Wer hier sauber plant, spart Tausende von Franken.

Was Sie bis 2028 abziehen können

Position	Was es umfasst	Limite
Hypothekarzinsen	Bezahlte Zinsen auf der Hypothek	Unbeschränkt
Effektive Unterhaltskosten	Reparaturen, Ersatzbeschaffungen, Gebäudeversicherung	Effektive Ausgaben
Pauschaler Unterhaltsabzug	Alternative zur effektiven Methode	10% des Eigenmietwerts (Liegenschaften neu/<10 Jahre) oder 20% (über 10 Jahre)
Energetische Sanierungen	Dämmung, Heizung, Photovoltaik	Übertrag auf bis zu 2 Folgejahre, falls überschiessend
Verwaltungskosten	Bei Stockwerkeigentum, Verwaltungsgebühren	Effektiv

Sie wählen jedes Jahr neu zwischen effektiver Methode und Pauschale. Es gibt keine Bindung: Wenn Sie dieses Jahr wenig investiert haben, nehmen Sie die Pauschale; im Jahr der grossen Sanierung wechseln Sie auf die effektive Methode. Bewahren Sie Rechnungen und Quittungen mindestens zehn Jahre auf.

Pauschale oder effektiv: Wie entscheiden

Methode	Vorteil	Nachteil	Wann sinnvoll
Pauschale	Null Bürokratie, keine Belege nötig	Häufig unter dem effektiven Wert	Jahre mit wenig Aufwand
Effektiv	Maximiert den Abzug	Vollständige Dokumentation nötig	Jahre mit Sanierungen oder grösseren Reparaturen

Die Faustregel: Übersteigen die belegten Ausgaben die Pauschale, wählen Sie die effektive Methode. Ansonsten spart die Pauschale Zeit, ohne dass Geld verloren geht.

Strategien zur Steueroptimierung

Wir unterscheiden zwei Zeithorizonte: Massnahmen, die bis 2028 sinnvoll sind, und solche, die der Vorbereitung auf das Regime ab 2029 dienen.

1. Unterhalt in einkommensstarken Jahren bündeln

Wenn Sie wissen, dass Sie die Heizung ersetzen, das Bad sanieren oder die Fenster austauschen müssen, denken Sie ans Timing. Arbeiten in einem Jahr mit hohem steuerbarem Einkommen auszuführen maximiert den steuerlichen Effekt, weil der Abzug Sie in eine tiefere Progressionsstufe führt.

2. Hypothek strukturieren

Eine hohe Hypothek liefert Ihnen heute einen grossen Zinsabzug. Ab 2029 wird dieser Abzug deutlich reduziert. Wenn Ihre Hypothek in den nächsten Jahren ausläuft, lohnt es sich, die Konditionen sorgfältig zu vergleichen und die für das neue Steuerregime passende Struktur zu erwägen.

3. Indirekte Amortisation über die Säule 3a

Statt die Hypothek direkt zu amortisieren, zahlen Sie den Betrag in die Säule 3a ein. Doppelter Vorteil: Die Einzahlung ist abzugsfähig, und später können Sie das 3a-Kapital nutzen, um die Hypothek bei der Pensionierung zu tilgen. Die Details haben wir im Artikel zum Säule 3a Nachkauf 2026 behandelt.

4. Grosse energetische Sanierungen staffeln

Energetische Massnahmen (Dämmung, Wärmepumpe, Photovoltaik) sind vollumfänglich abzugsfähig, und der Übertrag auf zwei Folgejahre erlaubt es Ihnen, hohe Ausgaben über mehrere Steuerperioden abzubauen. Wenn Sie eine Gesamtsanierung planen, ist eine Aufteilung in zwei oder drei Etappen oft günstiger als alles auf einmal.

5. Den Blick auf die Zeit nach 2029 richten

Ab 2029 entfällt der Hypothekarzinsabzug beim selbstbewohnten Eigentum weitgehend, und der Abzug für ordentliche Unterhaltskosten verschwindet. Wer grössere Arbeiten plant, sollte prüfen, ob ein Vorziehen in den Zeitraum 2026 bis 2028 sinnvoll ist, um die heutigen Abzüge noch zu nutzen. Die Behandlung energetischer Sanierungen ab 2029 wird im Rahmen der kantonalen Umsetzung noch konkretisiert.

Übergangszeit 2026 bis 2028

Zwischen heute und dem 1. Januar 2029 ändert sich an der jährlichen Berechnung nichts: Der Eigenmietwert wird versteuert, die Abzüge gelten. Doch die Steuerplanung sollte den Regimewechsel bereits berücksichtigen. Drei praktische Punkte:

1. Dokumentieren Sie jede Ausgabe, auch dann, wenn Sie sie auf Vorrat tätigen. Sie wird Ihnen für die Steuererklärungen 2026, 2027 und 2028 nützen.
2. Prüfen Sie den Steuerwert Ihrer Liegenschaft auf der Veranlagung. Halten Sie ihn für überhöht, lohnt sich die Einsprache, solange das aktuelle System gilt.
3. Planen Sie die Hypothek mit Blick auf 2029. Die heute optimale Struktur muss es im neuen Regime nicht mehr sein.

FAQ

Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?

Das Volk hat die Abschaffung am 28. September 2025 mit 57,7% Ja-Stimmen angenommen. Der Bundesrat hat sie am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Bis Ende 2028 gelten die heutigen Regeln.

Muss ich den Eigenmietwert in der Steuererklärung 2026 noch deklarieren?

Ja. Bis zum 31. Dezember 2028 gelten die heutigen Regeln. Auch in den Steuererklärungen 2026, 2027 und 2028 ist der Eigenmietwert zu deklarieren, und die heutigen Abzüge bleiben anwendbar.

Wie finde ich den Eigenmietwert meiner Liegenschaft heraus?

Er steht auf der kantonalen Steuerveranlagung. Finden Sie ihn nicht, wenden Sie sich an das Steueramt Ihres Kantons. In Zürich ist das das Kantonale Steueramt Zürich.

Kann ich den Eigenmietwert anfechten, wenn er mir zu hoch erscheint?

Ja. Sie reichen innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Veranlagungsverfügung Einsprache ein. Häufige Begründungen sind tiefere vergleichbare Marktmieten, ein schlechterer Erhaltungszustand als angenommen oder eine geringere Ausstattung als geschätzt.

Ändert sich etwas für Zweitwohnsitze und Ferienwohnungen?

Ja. Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert auch für Zweitliegenschaften. Als Ausgleich können die Kantone eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführen. Bis Ende 2028 wird auf Zweitwohnsitzen weiterhin der Eigenmietwert versteuert.

Steigen die Eigenmietwerte im Kanton Zürich 2026?

Nein. Der Kanton Zürich verzichtet wegen der absehbaren Abschaffung auf eine Erhöhung der bestehenden Eigenmietwerte. Allerdings steigen die Vermögenssteuerwerte für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum im Durchschnitt um rund 48%.

Muss ich Sozialabgaben (AHV) auf dem Eigenmietwert bezahlen?

Nein. Der Eigenmietwert zählt ausschliesslich als steuerbares Einkommen für die Einkommenssteuer. Er unterliegt weder AHV- noch IV- oder anderen Sozialabgaben.

Was passiert, wenn ich das Haus 2027 verkaufe?

Es gilt das Steuerregime des Verkaufsjahres. Für 2027 bedeutet das das aktuelle System: anteiliger Eigenmietwert bis zum Verkaufsdatum und die zugehörigen Abzüge.

Jährliche Checkliste für Eigentümer

Vor jeder Steuererklärung zu prüfen:

• Korrektheit des Eigenmietwerts auf der Veranlagungsverfügung kontrollieren
• Berechnen, ob die Pauschale oder die effektive Methode beim Unterhalt günstiger ist
• Sämtliche Belege für Unterhalt und energetische Sanierungen des Jahres zusammentragen
• Energetische Sanierungen separat dokumentieren (Übertrag möglich)
• Hypothekarzinsen korrekt eintragen (Bankbescheinigung am Jahresende)
• Bei grösseren Sanierungen: zwischen werterhaltenden Massnahmen (abzugsfähig) und wertvermehrenden Investitionen (nicht abzugsfähig) unterscheiden
• Sämtliche Unterlagen mindestens 10 Jahre aufbewahren

Was Sie jetzt tun können: drei konkrete Schritte

Wenn Sie Eigentümer im Kanton Zürich sind, empfehlen wir Ihnen drei Schritte für die nächsten Wochen:

1. Holen Sie die letzte Veranlagungsverfügung hervor und prüfen Sie, ob der Steuerwert Ihrer Liegenschaft noch zum aktuellen Markt passt.
2. Vergleichen Sie Ihre Hypothek mit den heute verfügbaren Konditionen. Sind Sie mehr als zwei Jahre von der Fälligkeit entfernt, verlangen Sie trotzdem eine Analyse.
3. Planen Sie die für die nächsten Jahre vorgesehenen energetischen Sanierungen und prüfen Sie, ob ein Vorziehen in den Zeitraum 2026 bis 2028 die heute noch verfügbaren Abzüge sichert.

Fazit

Das Schweizer Eigenmietwert-System erlebt seine grösste Wandlung seit über sechzig Jahren. Der Volksentscheid vom 28. September 2025 und der Bundesratsentscheid vom 1. April 2026 haben eine Debatte beendet, die seit 1999 läuft: Der Eigenmietwert fällt per 1. Januar 2029. Zwischen 2026 und 2028 spielen Eigentümer eine Doppelpartie, nämlich heutige Abzüge ausschöpfen und das Portfolio auf das Regime ab 2029 vorbereiten, in dem nicht nur Steuern, sondern auch Vorteile verschwinden.

Im Kanton Zürich werden die Eigenmietwerte trotz Neubewertung nicht erhöht. Die Vermögenssteuerwerte steigen jedoch deutlich, weshalb sich ein prüfender Blick auf die Veranlagung lohnt.

Wer rechtzeitig plant, hat Spielraum. Wer aufschiebt, riskiert, sich 2029 mit einer Hypothek wiederzufinden, die für ein nicht mehr existierendes System strukturiert wurde.

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