Eigenmietwert 2026: Abschaffung, Berechnung Zürich, Abzüge

Der Eigenmietwert ist die Steuerposition, über die Schweizer Wohneigentümer am meisten diskutieren. Und 2025 hat alles auf den Kopf gestellt: Das Volk hat die Abschaffung beschlossen. Allerdings nicht sofort. Bis zum 1. Januar 2029 gelten die heutigen Regeln weiter, und im Kanton Zürich kommen ab 2026 aktualisierte Bewertungsweisungen zur Anwendung.

In diesem Ratgeber finden Sie alles, was Sie jetzt wissen müssen: die Lage nach der Abstimmung vom 28. September 2025, wie der Eigenmietwert in Zürich berechnet wird, welche Abzüge Sie nutzen können und was sich ab 2029 konkret ändert.

Was ist der Eigenmietwert

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Wohneigentümer in der Schweiz in der Steuererklärung als Einkommen versteuern müssen. Faktisch unterstellt die Steuerbehörde, dass Sie durch das Wohnen in den eigenen vier Wänden jene Miete sparen, die Sie sonst einem Drittvermieter zahlen müssten. Diese ersparte Miete wird wie ein Einkommen besteuert.

Der Ursprung geht auf 1934 zurück, als der Bund während der Weltwirtschaftskrise den eidgenössischen Krisenbeitrag einführte. Aus der Notmassnahme ist mit der Verfassungsverankerung von 1958 eine Dauerregel geworden. Seither sind sämtliche Anläufe zur Abschaffung im Parlament oder an der Urne gescheitert. Bis 2025.

Warum es ihn gibt

Hinter dem System steht der Gedanke der Gleichbehandlung von Mietern und Wohneigentümern. Ein Mieter zahlt seine Miete aus bereits versteuertem Geld und kann sie nicht vom Einkommen abziehen. Ein Eigentümer ohne Eigenmietwert würde dagegen seine Wohnung gratis nutzen und gleichzeitig Hypothekarzinsen sowie Unterhaltskosten abziehen können: ein doppelter Steuervorteil.

Der Eigenmietwert gleicht dieses Ungleichgewicht aus. Im Gegenzug für das fiktive Einkommen gewährt der Staat Abzüge für:

• Hypothekarzinsen, die an die Banken bezahlt werden;
• effektive Unterhaltskosten (Reparaturen, Sanierungen, Gebäudeversicherung);
• Aufwendungen für energetische Sanierungen.

Auf dem Papier ist das System schlüssig. In der Praxis benachteiligt es jedoch jene, die ihre Hypothek getilgt haben, und Eigentümer einer stark im Wert gestiegenen Liegenschaft, weil dort der Eigenmietwert steigt, während die Abzüge schrumpfen. Genau deshalb hat sich die Debatte über die Abschaffung jahrzehntelang hingezogen.

Was am 28. September 2025 geschah

Am 28. September 2025 hat sich das Schweizer Volk zum Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung geäussert. Das Resultat: 57,7% Ja-Stimmen. Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts, Ja zur kompletten Neuordnung des Systems.

Wenige Monate zuvor, am 20. Dezember 2024, hatte das Parlament den Bundesbeschluss nach jahrelanger Vorarbeit verabschiedet. Die Volksabstimmung war die letzte Hürde. Nun muss der Bundesrat das Inkrafttreten festlegen. Die Entscheidung wird zu Beginn des zweiten Quartals 2026 erwartet, und alles deutet darauf hin, dass der 1. Januar 2029 das massgebliche Datum sein wird.

| Etappe | Datum | Stand | |--------|-------|-------| | Verabschiedung im Parlament | 20. Dezember 2024 | Abgeschlossen | | Volksabstimmung | 28. September 2025 | 57,7% Ja | | Bundesratsentscheid zum Inkrafttreten | Q2 2026 | Erwartet | | Arbeiten der Umsetzungsgruppe | 1. Halbjahr 2026 | Laufend | | Vernehmlassungsverfahren | Nach Q1 2026 | Geplant | | Geplantes Inkrafttreten | 1. Januar 2029 | Geplant |

Quelle: Eidgenössisches Finanzdepartement (EFD).

Was sich konkret ändert

Das angenommene Modell ist asymmetrisch, und das übersehen viele Beiträge. Es verschwindet nicht nur der Eigenmietwert: Auch die wichtigsten Abzüge, die ihn heute austarieren, fallen weg.

| Aspekt | Heute (bis 31.12.2028) | Ab 1. Januar 2029 (geplant) | |--------|------------------------|------------------------------| | Steuerbarer Eigenmietwert | Ja | Nein | | Abzug Hypothekarzinsen (Erstwohnsitz) | Unbeschränkt | Stark eingeschränkt | | Abzug Unterhaltskosten | Ja (effektiv oder pauschal) | Nur energetische Sanierungen | | Zweitwohnsitze | Eigenmietwert kommt zur Anwendung | Bleiben dem kantonalen Eigenmietwert unterstellt |

Mit anderen Worten: Wer eine hohe Hypothek hat und viele Zinsen bezahlt, riskiert eine höhere Steuerbelastung, weil der Abzug entfällt, der heute den Eigenmietwert kompensiert. Wer hingegen eine schuldenfreie oder weitgehend abbezahlte Liegenschaft besitzt, wird klar profitieren. Die Reform ist genau in diese Richtung gedacht, und die politische Diskussion spiegelt diese Spannung.

Die Bewertungsrichtlinien 2026 im Kanton Zürich

Während der Bund auf der langen Bahn unterwegs ist, hat der Kanton Zürich seine Weisungen zur Bewertung von Liegenschaften ab 2026 aktualisiert. Es handelt sich um rein kantonale Regeln, gültig für die Kantons- und Gemeindesteuern, mit unmittelbaren Folgen für das Portemonnaie der Zürcher Eigentümer.

Die Aktualisierung betrifft hauptsächlich:

• die steuerliche Neubewertung von Liegenschaften beim Kauf oder bei einer Sanierung;
• die Einbindung des energetischen Standards in die Bewertung;
• eine genauere Erfassung des effektiven Gebäudezustands, insbesondere bei älteren Liegenschaften.

Festzuhalten ist: Mitte 2025 hat die Finanzdirektion des Kantons Zürich angekündigt, auf eine generelle Erhöhung des Eigenmietwerts zu verzichten, eine politische Weichenstellung, die viele Befürchtungen entschärft hat. Für die Detailregelungen gelten die offiziellen Mitteilungen des Kantons Zürich.

Berechnung des Eigenmietwerts

In Zürich folgt die Berechnung einer einfach verständlichen Formel mit ein paar Stellschrauben:

Eigenmietwert pro Jahr = Steuerwert × Kantonaler Satz

Der Satz hängt vom Wohnungstyp ab. Einfamilienhäuser werden mit 3,5% des Steuerwerts angesetzt, Stockwerkeigentum mit 4,25%. Es sind Durchschnittswerte: In bestimmten Wertbändern oder bei besonderen Liegenschaften kann der Prozentsatz abweichen.

Konkrete Beispiele

| Liegenschaftstyp | Steuerwert (Beispiel) | Eigenmietwert pro Jahr | Pro Monat | |------------------|------------------------|--------------------------|-----------| | Einfamilienhaus in der Stadt | CHF 1'500'000 | CHF 52'500 | CHF 4'375 | | Einfamilienhaus auf dem Land | CHF 900'000 | CHF 31'500 | CHF 2'625 | | Eigentumswohnung in der Stadt | CHF 1'000'000 | CHF 42'500 | CHF 3'542 | | Eigentumswohnung auf dem Land | CHF 600'000 | CHF 25'500 | CHF 2'125 |

Es handelt sich um Richtwerte. Der Steuerwert Ihrer Liegenschaft steht in der Steuerveranlagung und kann je nach Lage, Baujahr, Ausstattung und energetischem Standard variieren.

Auf Bundesebene hat das Bundesgericht eine wichtige Untergrenze gesetzt: Der Eigenmietwert darf 60% der vergleichbaren Marktmiete nicht unterschreiten. Darüber hinaus hat die Rechtsprechung über die Jahre eine ganze Reihe von Umgehungsversuchen unterbunden.

Die drei kantonalen Methoden

Wer Liegenschaften in mehreren Kantonen besitzt, sollte wissen: Die Berechnung ist nicht einheitlich. Die Schweiz kennt drei unterschiedliche Ansätze:

| Methode | Kantone | Logik | |---------|---------|-------| | Vergleichsmiete | AI, AR, GL, GR, LU, SG, SH, SZ, TI, UR, VS | Vergleich mit Marktmieten | | Hedonisches Modell | AG, BE, FR, JU, NW, OW, TG | Statistische Schätzung mit mehreren Faktoren | | Eigenständige kantonale Methode | BL, BS, GE, NE, SO, VD, ZG, ZH | Eigene kantonale Regeln |

Zürich gehört zur dritten Gruppe: Die Formel Steuerwert × Satz ist die Zürcher Besonderheit.

Abzüge für Eigentümer

Bei den Abzügen wird das Spiel entschieden. Wer hier sauber plant, spart Tausende von Franken.

Was Sie heute abziehen können

| Position | Was es umfasst | Limite | |----------|-----------------|--------| | Hypothekarzinsen | Bezahlte Zinsen auf der Hypothek | Unbeschränkt | | Effektive Unterhaltskosten | Reparaturen, Ersatzbeschaffungen, Gebäudeversicherung | Effektive Ausgaben | | Pauschaler Unterhaltsabzug | Alternative zur effektiven Methode | 10% des Eigenmietwerts (Liegenschaften neu/<10 Jahre) oder 20% (über 10 Jahre) | | Energetische Sanierungen | Dämmung, Heizung, Photovoltaik | Übertrag auf bis zu 2 Folgejahre, falls überschiessend | | Verwaltungskosten | Bei Stockwerkeigentum, Verwaltungsgebühren | Effektiv |

Sie wählen jedes Jahr neu zwischen effektiver Methode und Pauschale. Es gibt keine Bindung: Wenn Sie dieses Jahr wenig investiert haben, nehmen Sie die Pauschale; im Jahr der grossen Sanierung wechseln Sie auf die effektive Methode. Bewahren Sie Rechnungen und Quittungen mindestens zehn Jahre auf.

Pauschale oder effektiv: Wie entscheiden

| Methode | Vorteil | Nachteil | Wann sinnvoll | |---------|---------|----------|----------------| | Pauschale | Null Bürokratie, keine Belege nötig | Häufig unter dem effektiven Wert | Jahre mit wenig Aufwand | | Effektiv | Maximiert den Abzug | Vollständige Dokumentation nötig | Jahre mit Sanierungen oder grösseren Reparaturen |

Die Faustregel: Übersteigen die belegten Ausgaben die Pauschale, wählen Sie die effektive Methode. Ansonsten spart die Pauschale Zeit, ohne dass Geld verloren geht.

Strategien zur Steueroptimierung

Hier unterscheiden wir zwei Zeithorizonte. Die Massnahmen, die heute bis 2028 sinnvoll sind, und jene, die der Vorbereitung auf das Regime ab 2029 dienen.

1. Unterhalt in einkommensstarken Jahren bündeln

Wenn Sie wissen, dass Sie die Heizung ersetzen, das Bad sanieren oder die Fenster austauschen müssen, denken Sie ans Timing. Arbeiten in einem Jahr mit hohem steuerbarem Einkommen auszuführen maximiert den steuerlichen Effekt, weil der Abzug Sie in eine tiefere Progressionsstufe führt.

2. Hypothek strukturieren

Eine hohe Hypothek liefert Ihnen heute einen grossen Zinsabzug. Nach 2029 wird dieser Abzug deutlich reduziert. Wenn Ihre Hypothek in den nächsten Jahren ausläuft, lohnt es sich, die Konditionen sorgfältig zu vergleichen und die für das neue Steuerregime passende Struktur zu erwägen.

3. Indirekte Amortisation über die Säule 3a

Statt die Hypothek direkt zu amortisieren, zahlen Sie den Betrag in die Säule 3a ein. Doppelter Vorteil: Die Einzahlung ist abzugsfähig, und später können Sie das 3a-Kapital nutzen, um die Hypothek bei der Pensionierung zu tilgen. Wir haben das im Artikel zum Säule 3a Nachkauf 2026 im Detail behandelt.

4. Grosse energetische Sanierungen staffeln

Energetische Massnahmen (Dämmung, Wärmepumpe, Photovoltaik) sind vollumfänglich abzugsfähig, und der Übertrag auf zwei Folgejahre erlaubt es Ihnen, hohe Ausgaben über mehrere Steuerperioden abzubauen. Wenn Sie eine Gesamtsanierung planen, ist eine Aufteilung in zwei oder drei Etappen oft günstiger als alles auf einmal.

5. Den Blick auf die Zeit nach 2029 richten

Ab 2029 entfallen, vorbehältlich allfälliger Anpassungen, die Hypothekarzinsen als Abzug beim Erstwohnsitz. Auch der Abzug für ordentliche Unterhaltskosten verschwindet. Abzugsfähig bleiben einzig die energetischen Sanierungen. Wer grössere Arbeiten plant, sollte prüfen, ob ein Vorziehen in den Zeitraum 2026 bis 2028 sinnvoll ist, um die heutigen Abzüge noch zu nutzen.

Übergangszeit 2026-2028

Zwischen heute und dem 1. Januar 2029 ändert sich an der jährlichen Berechnung nichts: Der Eigenmietwert wird versteuert, die Abzüge gelten. Doch die Steuerplanung sollte den Regimewechsel bereits berücksichtigen. Drei praktische Punkte:

1. Dokumentieren Sie jede Ausgabe auch dann, wenn Sie sie auf Vorrat tätigen. Sie wird Ihnen für die Steuererklärungen 2026, 2027 und 2028 nützen.
2. Prüfen Sie den Steuerwert Ihrer Liegenschaft auf der Veranlagung. Halten Sie ihn für überhöht, lohnt sich die Einsprache, solange das aktuelle System gilt.
3. Planen Sie die Hypothek mit Blick auf 2029. Die heute optimale Struktur muss es im neuen Regime nicht mehr sein.

FAQ

Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?

Das Schweizer Volk hat die Abschaffung am 28. September 2025 mit 57,7% Ja-Stimmen angenommen. Das Datum des Inkrafttretens wird der Bundesrat zu Beginn des zweiten Quartals 2026 festlegen, und alles deutet auf den 1. Januar 2029 hin.

Muss ich den Eigenmietwert in der Steuererklärung 2026 noch deklarieren?

Ja. Bis zum 31. Dezember 2028 gelten die heutigen Regeln. Auch in den Steuererklärungen 2026, 2027 und 2028 ist der Eigenmietwert zu deklarieren, und die heutigen Abzüge bleiben anwendbar.

Wie finde ich den Eigenmietwert meiner Liegenschaft heraus?

Er steht auf der kantonalen Steuerveranlagung. Finden Sie ihn nicht, wenden Sie sich an das Steueramt Ihres Kantons. In Zürich ist das das Kantonale Steueramt Zürich.

Kann ich den Eigenmietwert anfechten, wenn er mir zu hoch erscheint?

Ja. Sie reichen innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Veranlagungsverfügung Einsprache ein. Häufige Begründungen sind tiefere vergleichbare Marktmieten, ein schlechterer Erhaltungszustand als angenommen oder eine geringere Ausstattung als geschätzt.

Ändert sich etwas für Zweitwohnsitze?

Ja. Zweitwohnsitze bleiben auch nach 2029 dem kantonalen Eigenmietwert unterstellt, weil die Reform vor allem den Erstwohnsitz betrifft. Ferienwohnungen werden weiterhin ein fiktives Einkommen generieren, das versteuert werden muss.

Was, wenn die Liegenschaft vorübergehend leer steht?

Bei tatsächlichem und länger andauerndem Leerstand (nicht nur kurze Nichtnutzung) lässt sich eine Reduktion des Eigenmietwerts beantragen. Die Praxis variiert von Kanton zu Kanton, und für Zweitwohnsitze, die nur wenige Wochen pro Jahr genutzt werden, bleibt der volle Eigenmietwert geschuldet.

Muss ich Sozialabgaben (AHV) auf dem Eigenmietwert bezahlen?

Nein. Der Eigenmietwert zählt ausschliesslich als steuerbares Einkommen für die Einkommenssteuer. Er unterliegt weder AHV- noch IV- oder anderen Sozialabgaben.

Was passiert, wenn ich das Haus 2027 verkaufe?

Es gilt das Steuerregime des Verkaufsjahres. Für 2027 bedeutet das das aktuelle System: anteiliger Eigenmietwert bis zum Verkaufsdatum und die zugehörigen Abzüge.

Jährliche Checkliste für Eigentümer

Vor jeder Steuererklärung zu prüfen:

• [ ] Korrektheit des Eigenmietwerts auf der Veranlagungsverfügung kontrollieren
• [ ] Berechnen, ob die Pauschale oder die effektive Methode beim Unterhalt günstiger ist
• [ ] Sämtliche Belege für Unterhalt und energetische Sanierungen des Jahres zusammentragen
• [ ] Energetische Sanierungen separat dokumentieren (Übertrag möglich)
• [ ] Hypothekarzinsen korrekt eintragen (Bankbescheinigung am Jahresende)
• [ ] Bei grösseren Sanierungen: zwischen werterhaltenden Massnahmen (abzugsfähig) und wertvermehrenden Investitionen (nicht abzugsfähig) unterscheiden
• [ ] Sämtliche Unterlagen mindestens 10 Jahre aufbewahren

Was Sie jetzt tun können: drei konkrete Schritte

Wenn Sie Eigentümer im Kanton Zürich sind, empfehlen wir Ihnen drei Schritte für die nächsten Wochen:

1. Holen Sie die letzte Veranlagungsverfügung hervor und prüfen Sie, ob der Steuerwert Ihrer Liegenschaft noch zum aktuellen Markt passt.
2. Vergleichen Sie Ihre Hypothek mit den heute verfügbaren Konditionen. Sind Sie mehr als zwei Jahre von der Fälligkeit entfernt, verlangen Sie trotzdem eine Analyse.
3. Planen Sie die für die nächsten Jahre vorgesehenen energetischen Sanierungen: Ab 2029 bleiben sie der einzige Abzug, und heute lohnt es sich, sie zu staffeln, um auch jene Abzüge zu nutzen, die in drei Jahren wegfallen.

Fazit

Das Schweizer Eigenmietwert-System erlebt seine grösste Wandlung seit über sechzig Jahren. Der Volksentscheid vom 28. September 2025 hat eine Debatte beendet, die seit 1999 läuft. Zwischen 2026 und 2028 spielen Eigentümer eine Doppelpartie: heutige Abzüge ausschöpfen und das Portfolio auf das Steuerregime ab 2029 vorbereiten, in dem nicht nur Steuern, sondern auch Vorteile verschwinden.

Im Kanton Zürich bringen die Weisungen 2026 präzisere Bewertungen, vor allem beim energetischen Standard und beim effektiven Gebäudezustand. Keine flächendeckenden Erhöhungen, aber eine sicherere Hand bei der Einschätzung im Einzelfall.

Wer rechtzeitig plant, hat Spielraum. Wer aufschiebt, riskiert, sich 2029 mit einer Hypothek wiederzufinden, die für ein nicht mehr existierendes System strukturiert wurde.

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